Le bruit des avions pèse sur le prix des logements

LECHO.be
21/01/2016

Personne n’aime le bruit, ni sa version euphémique, la nuisance sonore. En cela, le Belge moyen n’est sûrement pas différent des autres, mais la densité de la population dans notre pays où tout est proche de tout fait que le bruit est quasi permanent. Ce n’est que lorsqu’il est excessif (65 à 75 décibels) qu’il fait l’objet d’un rejet qui a des conséquences économiques. Par exemple sur les prix du logement.

A proximité directe de l’aéroport, la moins-value potentielle peut grimper jusqu’à 30%.

Le réseau d’agences immobilières ERA a demandé à Roel Helgers, un économiste de l’université de Louvain (KULeuven), d’étudier l’impact des nuisances sonores sur le prix des biens immobiliers. Le résultat confirme ce que chacun sent intuitivement: plus un logement est dans la trajectoire (bruyante) des avions, moins il est cher. Mais l’étude d’ERA va plus loin: elle permet d’établir un rapport entre le volume des nuisances sonores et les différences de prix.

En se fondant, non pas sur le prix moyen des logements mais sur celui qui a été obtenu lors de transactions effectuées par des agences ERA, Roel Helgers est parvenu à effectuer des calculs précis: « une habitation proche de l’aéroport et dont les nuisances sonores se situent jour et nuit entre 60 et 65 décibels vaut 6,7% ou 18.434 euros de moins qu’un bien situé dans un endroit où ces nuisances sont inférieures à 55 décibels ».

En Flandre principalement

6,7%, ce n’est pas énorme quand on sait qu’en Belgique les biens sont fort différents les uns des autres sur le plan qualitatif. Par contre, ajoute l’économiste de la KULeuven, « si l’habitation se trouve dans le prolongement des pistes, sur les routes de décollage ou d’atterrissage ou encore à proximité directe de l’aéroport, c’est-à-dire là où les nuisances sonores peuvent être supérieures à 70 décibels, la différence de prix peut excéder 30% ».

Roel Helgers n’a pas réussi à établir une différence entre décollage (à pleine puissance) et atterrissage (entamé à longue distance). Or le premier est incontestablement plus bruyant que le second. Il n’est pas parvenu non plus à établir de distinction entre les différents plans de survol des communes, bruxelloises ou non, proches de l’aéroport, alors que c’est là que le débat politique est le plus chaud.

Enfin, il n’a pas pu non plus établir de différence significative entre les nuisances sonores dont souffrent des communes bruxelloises comme Woluwe ou Schaerbeek, d’une part, et des communes flamandes comme Kortenberg ou Kampenhout, d’autre part. Par contre, dit-il, « la différence de densité qu’il peut y avoir entre Schaerbeek et Kortenberg par exemple fait que les personnes souffrant de ces nuisances sont plus nombreuses dans le premier cas que dans le second ».

Le plus étonnant est sans doute que les communes qui sont les plus exposées aux nuisances sonores de l’aéroport sont situées en… Flandre, à l’exception d’Evere: Zaventem elle-même, Machelen, Steenokkerzeel, mais aussi la commune à facilités qu’est Wezembeek-Oppem. Comme on peut le voir sur la carte ci-dessus, les ménages logeant le plus près de l’aéroport sont très nettement ceux qui souffrent le plus. A la question de savoir s’il n’y a pas parmi eux des ménages qui se sont installés à ces endroits bruyants parce que les prix y sont fort intéressants, Roel Helgers répond: « si, probablement ». Un constat qui a été fait il y a belle lurette déjà par certains agents immobiliers: personne n’a obligé qui que ce soit à s’installer près de l’aéroport. Attention toutefois, précise Roel Helgers, « mes chiffres datent de quelques années. Entre-temps, le trafic a fortement augmenté à Bruxelles-National ».

La proximité d’une autoroute influence aussi le prix

L’étude d’ERA ne se limite pas à calculer l’impact des nuisances sonores dûes à la proximité de l’aéroport de Zaventem sur le prix des logements. L’impact des nuisances sonores dûes à la proximité de voies ferrées et des autoroutes a également été calculé. Les logements proches des voies ferrées subissent une baisse de prix moyenne de 3,9%. Les logements situés proches d’une autoroute voient leur valeur chuter de 4,2%.  Le temps de parcours nécessaire pour rejoindre une grande ville a également un impact négatif sur le prix réel de vente: plus le temps de parcours est long, plus le prix du logement baisse. Pour un logement situé à 10 minutes de Bruxelles, un candidat acheteur (travaillant à Bruxelles) débourse en moyenne 5,1% de plus que pour un autre logement situé à 20 minutes de Bruxelles.